Подписаться
За последний год предложение и спрос в этом сегменте, равно как и цены с арендными ставками, изменились незначительно. Обычно задача девелопера — это успешно завершить свой проект и выйти из него. Поэтому для застройщиков однозначно приоритетнее продать коммерческие помещения, а не заниматься их сдачей в аренду. Но бывает по-разному. Наиболее стабильно садятся во встроенные помещения продуктовые дискаунтеры и кабинеты медицинских сетей. Остальные арендаторы весьма склонны к ротации. Это накладывает на собственника дополнительные расходы и хлопоты, поэтому они не очень любят искать кого-то еще.
В последнее время мы берем очень много помещений в жилых домах Петербурга, Екатеринбурга и Московской области под свои магазины. И многие из этих торговых точек очень успешны. Домов строится много, так что дефицита предложения площадей мы не чувствуем. Но и арендные ставки не снижаются. В некоторых случаях нам удается торговаться с собственниками и снижать цену на 5-10%. Но не могу сказать, что это какой-то тренд. Так — раз от раза. Брать такие помещения в собственность — не наша стратегия. Что касается качества помещений, то часто натыкаемся на такую проблему, как их неправильная форма. Приходится переделывать все что можно в рамках закона — не касаясь несущих стен. Но если помещение в хорошем проходимом месте, на его форму мы закрываем глаза и заходим. Практика показывает, что с этим недостатком магазины могут быть прибыльными.
В местах с хорошей проходимостью коммерческие помещения востребованы всегда. Бывает даже, что встройки приходится продавать на аукционе. Хотя это скорее исключение. Встройки покупают или инвесторы, или владельцы небольшого бизнеса. Такая недвижимость более ликвидна, чем жилье, хотя и стоит дороже. Отсюда — инвестиционный интерес. Для застройщиков, конечно, предпочтительнее продавать встроенные помещения. Но бывают случаи, когда их специально оставляют себе и потом сдают в аренду. Только так можно гарантировать жителям дома, что во встроенных помещениях будут арендаторы именно того профиля, который был изначально заявлен. Например, пиццерия, а не парикмахерская или фитнес-клуб, а не магазин по продаже пива в розлив. Это важно. Ведь девелопер стремится создать среду, которая будет привлекать покупателей жилья. А они обращают внимание на все.
Этой осенью в Москве начнет работу дизайн-студия «ИКЕА» в жилом квартале «LIFE — Ботанический сад». Под проект арендовано помещение площадью 180 м2. Это наш первый магазин во встроенных помещениях. Мы прислушиваемся к нашим покупателям и всегда стараемся учитывать их мнение. А для них важно, чтобы магазины были как можно ближе к ним, а совершение покупок — быстрым и комфортным. Благодаря открытию магазина в жилом квартале решения «ИКЕА» станут ближе к москвичам — не только к жителям конкретного жилого комплекса, но и к людям из соседних районов. Столицей этот опыт не ограничится. В ближайшем будущем мы будем тестировать новый формат и в других городах России.
Схема распределения встроенных коммерческих помещений в жилых зданиях за последние годы изменилась. Раньше под коммерцию отводились только первые этажи, выходящие на красную линию. Их, как правило, продавали. А в последнее время под коммерческие функции отводят не только первый, но и второй этаж, где возникает подобие торговых центров. Внутри жилых кварталов возникают и отдельные торгово-бытовые комплексы. Все это говорит о последовательном движении торговых операторов к потребителю.
Качественный, развитый ретейл — важный фактор, на который обращают внимание покупатели квартир. Но девелопер обычно не уделяет достаточного внимания техническим вопросам, которые возникают при продаже и сдаче встроенных помещений в аренду. Заранее все продумывают, пожалуй, только крупные застройщики. Для них цена ошибки очень велика. Им приходится изучать существующую инфраструктуру в окружении проекта, рассчитывать емкость рынка, тестировать интерес к проекту крупнейших сетевых игроков. Только после этого можно распределить будущих обитателей встроек на планировках первых этажей и передать проектировщикам информацию об их требованиях и технических условиях.
Как правило, коммерческие встройки занимают 5-10% от общей площади жилого комплекса. Самой большой популярностью пользуются помещения площадью 50-60 м2 — их покупают сразу после старта продаж и используют под торговлю или кофейни. Помещения 80-100 м2 обычно покупают под офисы. А крупные ретейлеры берут помещения от 300 м2. С начала этого года наша компания продала почти 12 тыс. м2 таких коммерческих площадей. Это на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Мы согласны, что для девелопера выгоднее продавать встройки. Но при определенной диверсификации бизнеса часть помещений прибыльнее сдавать в долгосрочную аренду. А ставки разные. В Калининграде, где у нас есть проекты, они на уровне 400-500 рублей за «квадрат». А в Петербурге — в 2 раза выше. Это не удивительно. В анклаве и жилье стоит в 2 раза дешевле, чем в Северной столице.
