С 2006 года мы управляем недвижимостью для ретейла — компаний, которые традиционно снимают для своего бизнеса помещения в аренду. За эти годы мы пережили немало кризисов, однако еще никогда не стояли на пороге такой глобальной трансформации, которая видится сегодня. Порассуждаем о том, как сегодня выглядят интересующие ретейл сегменты и какие открываются перспективы для тех, кто занят в сфере торговли, общепита и услуг.

Что происходит с торговыми центрами
Сейчас наиболее пострадавшим сегментом торговой недвижимости стали ТЦ. В зависимости от масштаба и ранга, страдают они в разной степени и тут можно выделить несколько категорий. Крупные региональные форматы, площадью более 60 тыс. м2 всегда привлекали международные бренды. Мы знаем не так уж много случаев, когда именитые, скажем, одежные операторы снимали или покупали отдельные здания в формате стрит-ретейла. Как правило, они арендовали большие площади в таких же больших ТЦ и приводили туда свои трафики, буквально питая почву вокруг себя для других арендаторов.

ТЦ получали от них не только стабильную аренду, некоторых собственники готовы были сажать на процент с оборота еще до пандемии — лишь бы заполучить в свой пул. Но именно поэтому с уходом таких игроков так же велики их потери. В цифрах вакансия крупных ТЦ в среднем выросла на 30-40%. Заменить крупных операторов сегодня некем, огромные пространства пустеют и зияют дырами витрин. Впрочем, нельзя не отметить, что есть условно топ 30 ТЦ по стране, которые все еще держат позиции и пока очереди арендаторов к ним не редеют. Это исключения, но они есть.


На фоне региональных крупных форматов куда менее пострадавшими выглядят небольшие районные ТЦ. Вопреки заблуждению, которое сегодня часто встречается в СМИ, они не стали успешнее на фоне кризиса, в массе своей не перетянули на себя трафики, они просто в большей степени соответствуют сегодняшнему дню и запросам покупателей.



Во-первых, формат у метро, в жилом массиве всегда актуален не для масштабных закупок на неделю, а скорее насущных, злободневных. И если в какую-нибудь «МЕГу» сегодня не едет среднестатистическая семья, то потому что доходы у нее падают — во-первых, и такой магнит, как IKEA их больше не притягивает — во-вторых. А вот в районные ТЦ все проживающие в округе горожане как ходили, так и ходят. Ну разве что потребительская корзина стала чуть меньше. Традиционно в районных ТЦ не было больших площадей и потоков, способных соблазнить крупный международный бренд — такие монстры как Inditex, ZARA, H&M не были в них представлены. Уровень вакансии у них ниже, да и заменить арендатора на площади 100 м2 куда проще даже в текущем положении.

Ближе к людям
Третий интересующий нас формат — это стрит-ритейл, где уровень вакансий стал расти, но пока не так динамично, как в ТЦ. Наблюдается освобождение дорогих площадей на центральных улицах, но это только начало. Улицы начнут пустеть ближе к осени. Пока даже визуально мы не видим критично много занавешенных витрин.


 А все начнется, когда вернется из отпусков активная часть населения, когда начнут закрываться региональные производства, а логистические цепочки все еще не будут восстановлены (просто потому что процесс выхода нового продукта или марки занимает очень большой отрезок времени). Вот тогда мы почувствуем приближение дна.



И главным его вестником будут не столько опустевшие полки с надписями CHANEL или LEVI’S, сколько резко упавшая покупательская способность. Вот исходя из оборотов, прогнозируемых на таком дне — можно будет начать выбирать точку в формате стрит-ретейла.

В создавшейся парадигме первое, что изменяется для ретейла — непосредственных арендаторов всего этого колоссального объема торговых площадей — это условия игры. Рынок переходит к ним. Часть ТЦ медленно деградировала долгое время до пандемии — и виной тому было то, что они считали себя хозяевами положения.

Мы бились в кровь, оптимизируя до приемлемых условия по аренде для наших клиентов, однако наши встречные предложения, пожелания большинство арендодателей не слышали. Мы говорили о том, что в старых концепциях наши обороты не могут увеличиваться, что людям давно уже недостаточно торговой функции — они приходят в ТЦ для социализации, они хотят впечатлений, решения совершенно других задач. Но зачем было нужно меняться ТЦ, если на них работали трафики современных актуальных концепций?

По сути те закрывали своим присутствием слабости центров: отсутствие грамотного маркетинга, нежелание вкладываться в развитие общих зон и привлекать развлекательные форматы, не приносящие большую прибыль, но создающие ту самую — необходимую для покупок атмосферу, поддерживающие тонус ТЦ. Пандемия высветила многие проблемы. В совокупности с резко развивающимся сегментом e-commerce, она показала, как легко потребитель перестраивается со старого на новое. И если мы еще до февраля этого года говорили на каждом углу о необходимости пересматривать свои концепции, и, безусловно, принципы взаимоотношений между арендаторами и арендодателями, сейчас уже говорить об этом странно. Очевидно, что с точки зрения ТЦ необходимо сделать все, чтобы занять пустующие площади на любых условиях.

Что делать
Сегодня время новых свежих магазинов — они впервые могут рассчитывать на флагманские позиции внутри ТЦ, которые раньше могли им только сниться. Средний ТЦ не может больше предложить перспективному арендатору ни трафика ZARA, ни трафика кинотеатра, которые сегодня на фоне отсутствия новых фильмов потеряли 70% привычного потока посетителей.


Все что сегодня может предложить среднему арендатору ТЦ — это выгодные для него ставки и посильную помощь в открытии магазина.



А вот с точки зрения арендатора сегодня очень важно понять, куда на эти выгодные условия стоит садиться, а где они могут быть маркером того, что там их бизнес умрет вместе с ТЦ. Осторожно мы бы пока рекомендовали рассматривать варианты аренды в формате стрит-ретейла. В целом, лучше занять выжидательную позицию, поскольку если сама трансформация в самом начале, сложно сделать точный прогноз по конкретной точке.

При этом уже сегодня мы отслеживаем новые для рынка явления. Например, некоторые собственники, предчувствуя, куда катятся ставки, пересматривают модели своих бизнесов. К примеру, недавно владелец двух помещений в достаточно хороших локациях стал расширять находившиеся там же свои собственные пекарни, выгнав арендаторов, которым годами сдавал не использующиеся прежде для собственных целей метры. И нужно отдать ему должное — в сложившихся условиях это решение оптимальное.

Как и во время предыдущих больших кризисов, арендаторы начинают рассматривать не только арендные отношения, но и готовы приобретать помещения, если цена обеспечивает окупаемость инвестиций менее 6 лет. Цены на покупку торговой или производственной недвижимости пока не начали массово снижаться, хотя отдельные интересные предложения мы уже видим. 


Не секрет, что на фоне последних событий запустился процесс оттока за границу владельцев таких активов. Все понимают, что быстро выйти в кэш можно только через дисконт как минимум в 10%. Таким образом формируется пул достаточно интересных предложений.



С точки зрения прямых инвестиций, я бы не стал их рассматривать в непрогнозируемых реалиях, однако в долгосрочной перспективе под некоторые виды бизнеса приобрести свою площадь будет выгодно. Приведу пример из практики — буквально на днях я ездил смотреть крупное производственное здание с небольшим участком около 1 га для своего клиента — сети «Шоколадница». За долгие годы сотрудничества я впервые рассматривал для них перспективу покупки, к тому же объект такого назначения. Однако сегодня все стратегии перестраиваются, нужно смотреть шире, и как это цинично ни звучит — взять от кризиса все то, что он неизбежно предлагает людям, способным рушить шаблоны прежде всего в своих головах.

Алгоритм выбора помещения для новых точек сети, как правило, один. Но сегодня внимания заслуживают лишь те помещения, которые при изменении конъюнктуры рынка, все равно будут давать предсказуемые показатели (даже в случае реализации пессимистичных сценариев).

Как рассматривать локацию/помещения для новой точки:

1. Произвести анализ по аналогам уже открытых точек с целью определения целевых значений. Речь идет об оборотах в аналогичных ТЦ или форматах стрит-ретейла.
2. Произвести анализ параметров помещения и его состояния. Любое из них потребует инвестиций в открытие — их следует оценить.
3. Понимая обороты будущей точки и инвестиции, которое потребует конкретное помещение для открытия, формируется определенная модель доходности, из которой можно определить оптимальную для бизнеса ставку аренды.
4. Завершающий этап самый серьезный — это переговоры с собственником. Если его предложение выше полученной при расчетах ставки, в торгах существенно поможет произведенный анализ. По сути та дельта, о которой будет идти спор и есть необходимая арендатору скидка — обоснованная его будущей доходностью.

Любой расчет осуществляется на базе аналогов. В случае, когда мы имеем дело с ретейлером, открывающимся впервые, например, в новом для себя регионе, требуется аналитика по аналогичным операторам в выбранной локации (часто — конкурентам). Это более сложная и кропотливая работа, однако именно она позволяет занять оптимальную локацию и избежать будущих расходов, связанных, например, с релокацией.

Как не обжечься на уловках арендаторов