В прошлом году 19% инвесторов вложили деньги торговую недвижимость России. Одними из самых выгодных объектов для вложений остаются так называемые «районники». Как купить такую недвижимость и не промахнуться?

1

Арендаторы

Многие сегодняшние продавцы районных ТЦ покупали или строили свои активы в далеких «нулевых» за дешевые доллары и теперь, продавая недвижимость, не желают уступать ни цента. Хотя арендные ставки изменились, а значит и доход от такого бизнеса давно не тот. В этом году товарооборот розничной торговли растет. Но доходы населения падают. Многие люди живут в кредит. Это стрессовая ситуация, которая развитию розницы не способствует. Покупатель, увы, беднеет: начинает охотиться за скидками и промо-акциями, а иногда попросту откладывает покупки. Привлечь его в ТЦ может только что-то действительно стоящее. Например, крепкий пул брендов, которым он доверяет.

Поэтому первое, что должен сделать потенциальный покупатель ТЦ перед сделкой - внимательно изучить состав арендаторов: когда и на каких условиях заключены с ними договоры, насколько стабильны эти ретейлеры, не собираются ли на выход. Нередко при продаже ТЦ обнаруживается целый полк из ретейлеров-мёртвых душ, которые по бумагам успешно трудятся, а де-факто - съехали пару лет назад или, вообще, не заезжали. Зачастую это происходит «не специально». Просто управляющей компанией не ведется детальная ревизия документов, и бумаги передаются «как есть». Поэтому до покупки объекта обязательно проверьте соответствие документов фактическому положению дел.

2

Концепция

Возможно, что для полноценного функционирования ТЦ потребуется не просто заменить пару-тройку арендаторов, а провести реконцепцию. По статистике, около 30% всех торговых центров Москвы и Петербурга нуждаются в серьезной переделке. Особенно эта тема актуальна для торговых комплексов, открытых до 2007 года – среди них в реконцепции нуждаются 70% объектов. «Районники» рыночный тренд поддерживают: больше 50% таких ТЦ в Москве и ближайших районах области устарели. Это не значит, что они работают плохо. Как правило, люди туда ходят - спасибо выгодному расположению таких ТЦ и низкой конкуренции в отдельных районах. Но так будет не всегда. Рынок меняется слишком быстро: и требования покупателя, и архитектура, и мода. Побеждает тот, кто им соответствует.

Поэтому мой второй (по порядку, но не по значению) совет покупателю ТЦ – оцените актуальность концепции выбранного объекта. И ответьте на вопрос - готовы ли вы вкладывать силы и средства в переделку своего актива. Не называя имен, расскажу такую историю. Компания-застройщик возвела торговый центр на юго-западе Москвы, рядом с таким же по площади старым ТЦ, с такой же концепцией и теми же арендаторам, что у «соседа». Но у соседа локация оказалась все же лучше – чуть ближе к выходу из метро, да и аудитория уже была наработана. В результате, застройщик так и не смог создать спрос для своего ТЦ, и вынужден был его продать. Покупатель, услышав «золотые перспективы, увидев красивый фасад, локацию и легитимную документацию, добросовестно его приобрел. Но продолжил тактику старого продавца. И через некоторое время пришел к такому же выводу - продавать, вместо того, чтобы адаптировать торговый объект под существующие реалии.

3

Общепит

За последние пять лет общепит стал одним из главных драйверов развития торговых центров. Во многих современных ТЦ доля операторов питания среди арендаторов достигает 20%. И это далеко не предел. Если в районном комплексе слабый пул операторов еды, проект наверняка потеряет и трафик, и арендаторов. Люди уйдут туда, где вкусно и разнообразно, благо столица сейчас переживает бум открытия гастро-концепций. А следом за людьми уйдет и торговля.

Поэтому третий совет - ещё на стадии покупки ТЦ внимательно изучите ситуацию с питанием и возможности усилить эту важную составляющую будущего бизнеса. Сегодня на рынке есть много примеров, когда не только ТЦ, но и старые рынки превращают в гастропространства и фуд-холлы. Хорошие примеры - Даниловский и Усачевский рынки в Москве. Для районных торговых центров такие глубокие реновации не актуальны. Обычно можно обойтись малой кровью, оттолкнувшись от конкурентного окружения, локации и концепции объекта. Например, в наших ТЦ «Ареал» у метро Беляево и Алтуфьево удалось увеличить трафик, просто разместив там «старую добрую классику» - Burger King, KFC и «Теремок».

4

Управляющий

Уже на стадии покупки ТЦ стоит подумать об управляющем (если, конечно, управление торговыми центрами не является одним из ваших бизнесов). Если вас устраивает уже работающая на объекте УК – отлично. Если нет – меняйте на своих людей. Но на тех, кто будет зарабатывать для вас деньги, а не тех, с кем вы их потеряете. Есть УК, которые специализируются на ТЦ «малых форматов». Отдайте предпочтение им.

Приобретая в Подмосковье один из торговых центров, который был не в лучшем состоянии, мы оставили на время старую УК. Но через некоторое время, несмотря на изменение стратегии развития объекта, работать он начал все хуже. После аудита, мы пришли к выводу, что руководство УК, да и сами сотрудники, просто перегорели на этом объекте. Только после смены команды объект пошел в гору. Другой пример. Мы сопровождали инвестиционную сделку по покупке крупного ТРЦ в регионе. Новый собственник решил сразу после покупки сменить УК (причем как facility, так и property оператора). И все пошло не так: арендаторы начали жаловаться на медленную работу нового управляющего, техническая служба не успевала справляться с заявками по ремонту инженерных систем, посетители жаловались на грязь в ТРЦ. В итоге собственнику пришлось возвращать старую команду УК, которая хорошо знала объект и умела работать четко и эффективно.