Почетное серебро
Общий объем рынка торговых площадей Екатеринбурга (за исключением рыночных комплексов) по итогам первого полугодия 2018 года составляет 1,4 млн м2, подсчитали в Colliers International. На долю торговых центров приходится 92%, или 1,25 млн м2, 70% из которых можно отнести к категории профессиональных торговых центров. Еще около 100 тыс. м2 занимают отдельно стоящие здания гипермаркетов международных и федеральных сетевых операторов.

«По обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников Екатеринбург занимает второе место в России после Самары с показателем 652 м2 на 1 тыс. человек (см. схему). Причем находится на этой позиции уже 5 лет — лишь в 2014 году он уступил место Петербургу, опустившись на третью строчку. При этом среди 66 крупнейших городов страны (с населением более 300 тыс. человек) Екатеринбург по данному показателю находится на шестом месте. А самым насыщенным торговыми площадями городом России является Краснодар с показателем 893 м2 на 1 тыс. человек», — сообщила старший аналитик торговой недвижимости департамента исследований Colliers International Надежда Солженикина.



В ожидании третьей волны
Екатеринбург пережил две волны активного ввода объектов качественной торговой недвижимости: первая — с 2008 по 2010 год, вторая — с 2012 по 2016 год. Только в 2016 году в городе было открыто четыре торговых комплекса.
«Но надо понимать, что после кризиса 2014 года открывались только те объекты, которые находились на высокой стадии готовности. Остальные были заморожены из-за сложности привлечения финансирования, снижения покупательной способности населения и низкой активности арендаторов. Стабилизация и восстановление рынка ожидается в 2020-2021 годах. Тогда мы ждем третью волну активного строительства торговых комплексов в Екатеринбурге, да и по всей стране», — говорит директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.
  
А пока в столице Урала кризис ввода новых ТК. «За прошлый год здесь не было введено ни одного качественного объекта торговой недвижимости, что в принципе повторяет тренд в других городах-миллионниках. Единственный построенный в городе за 2017 год объект — это гипермаркет сети «О’Кей». Что опять же не удивительно — продуктовые сетевые игроки активно расширяют присутствие по всей стране», — констатирует руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.



«Распределение торговых площадей в городе очень неравномерное. Часть районов (например, Химмаш, Вторчермет, Уралмаш-Эльмаш и др.) вообще не имеют достаточно крупных торговых центров и весьма перспективны для развития этого формата. Уровень спроса на торговые площади в Екатеринбурге также очень неровный. В микрорайонных торговых центрах вакантно около 8%, в региональных и суперрегиональных — 11%. А на верхних этажах торгового центра «Гудзон» на Уральской ул. в Пионерском поселке уже несколько месяцев пустуют два верхних этажа, и желающих их арендовать нет», — сообщил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

Структура рынка торговой недвижимости Екатеринбурга

Тип ТРК Штук м2
Торговые центры 52 1 248 363
Профессиональные ТРК 32 957 219
Непрофессиональные ТРК 20 291 144
Гипермаркеты в отдельно стоящих зданиях 24 111 061
Всего 1 359 424
Источник: Colliers International

Что касается уровня арендных ставок на торговые площади в Екатеринбурге, то они существенно зависят от локации торгового центра, средней проходимости, уровня сервиса и множества других параметров. «В центре города арендная ставка укладывается в весьма широкий диапазон 700-8000 рублей за 1 м2 в месяц. В районах, приближенных к центру, цифры скромнее: 690-4600 рублей за 1 м2 в месяц. А на окраине города вилка арендных ставок еще уже — от 600 до 3000 рублей за 1 м2 в месяц. В среднем же по городу средняя арендная ставка равна 1517 рублей за 1 м2 в месяц», — сообщили в «ФИНАМ».

Не построим, так переделаем
Высокая насыщенность Екатеринбурга торговыми площадями сводит к минимуму потенциал для нового строительства торговых объектов.

«В столице Урала пока есть потенциал только для строительства торговых центров микрорайонного и районного форматов. Вероятно, их число будет увеличиваться, закрывая потребности жителей», — говорит Валерий Трушин.
«Тем не менее до конца года в городе, скорее всего, будут открыты и два крупных профессиональных торговых объекта — 1-я очередь первого полноценного аутлет-центра Brand's Stories с GLA 10,3 тыс. м2 (до сих пор в Екатеринбурге существовали лишь объекты, использующие отдельные элементы этого формата), а также мебельный центр Astroom с GLA 15 тыс. м2, который уже получил статус долгостроя», — говорит Надежда Солженикина.

Кроме того, в городе началось строительство крупного транспортно-пересадочного узла в районе пересечения улиц Белинского и Шварца, основу которого также составит крупный торговый центр.

Но основным трендом развития торговых комплексов Екатеринбурга в ближайшие годы, по общему мнению экспертов, станет реконцепция и реновация старых объектов, тех, что были построены 5-10 лет назад.

Топ-10 крупнейших профессиональных ТРК Екатеринбурга
Название ТРК GLA, м2 Девелопер Год открытия и реновации
«Гринвич» 265 000 ООО «Общество Малышева 73» 2004, 2006, 2009, 2014, 2016
«Радуга Парк» 117 640 Forum Group 2012, 2013
«МЕГА» 111 800 IKEA Shopping Centres Russia 2006
«Глобус» 84 000 Mollino Development Group 2014
«Пассаж» 48 000 ООО «Общество Малышева 73» 2015 (реконструкция)
«Комсомолл» 41 000 DVI Group 2010
«Алатырь» 40 000 ГК «ТЭН» 2009
«Карнавал» 40 000 ООО «Рендер» 2006
«Парк Хаус» 32 000 Atrium European Real Estate 2005
«Академический» 30 000 ГК «Стройтэк» 2016
Источник: Colliers International


«В этом смысле Екатеринбург следует примеру Москвы и Петербурга, где реновация старых торговых объектов идет полным ходом. В столице Урала уже началась реконцепция ТРК «МЕГА». А также перепрофилирование второй очереди бывшего ТЦ «Сибирский тракт» во вторую очередь мебельного торгового центра «Гулливер» — самого крупного мебельного центра в регионе», — говорит Валерий Трушин.

«Реновация особенно актуальна в условиях естественного устаревания рынка коммерческой недвижимости города и активного развития здесь новых форматов сетевого ретейла», — согласна Надежда Солженикина.

Еще один тренд, который Екатеринбург наверняка повторит вслед за двумя российскими столицами, — это развитие специализированных торговых комплексов. И создание первого аутлета — яркий тому пример. «А в классических торговых центрах будет увеличиваться площадь развлекательно-обучающих зон для взрослых и детей и усиливаться концепция семейного отдыха. В целом роль концепции проекта будет расти, а профессиональное управление станет залогом успеха», — уверен Валерий Трушин.

«В целом же в ближайшее время рынок торговой недвижимости в Екатеринбурге будет оставаться в состоянии вялотекущей стагнации. Площадь вакантных площадей будет медленно сокращаться, а ставки аренды, скорее всего, останутся на нынешнем уровне. Правда, при условии сохранения стабильности в стране. Как могут повлиять на ситуацию форс-мажорные обстоятельства, связанные с введением новых санкций в отношении России или спадом отечественной экономики, сейчас никто не скажет», — заключил Алексей Коренев.



Время по «Гринвичу»
Самый крупный и именитый ТРК «Екатеринбурга» — «Гринвич». Его общая площадь — 303 тыс. м2, арендопригодная — 265 тыс. м2. Комплекс открылся в самом центре Екатеринбурга, на месте, которое исторически было торговым. Здесь 35 лет назад был первый «Универсам», переименованный в начале 1990-х годов в торговый комплекс «Мария». В 2000 году «Марию» сменил «Купец». В 2004 году на этом месте была открыта первая торговая галерея «Гринвича» площадью 20,5 тыс. м2. Через 2 года — вторая очередь сопоставимой площади. В декабре 2009 года — третья, площадью 101,5 тыс. м2, а в конце 2014 года — четвертая, еще на 64 тыс. м2. Но к этому моменту первая очередь уже устарела и началась ее реконструкция. Она была частично демонтирована, за исключением здания многоуровневой автопарковки, и на ее месте в декабре 2016 года была торжественно открыта завершающая, пятая очередь «Гринвича». У комплекса появился прямой выход в метро и еще один двухуровневый подземный паркинг с выходом в торговую галерею. Еще через год все очереди «Гринвича» объединили в единое пространство. В итоге он стал крупнейшим центром шопинга и развлечений для жителей и гостей города. Его посещают более 1,5 млн человек в месяц. А в 2009 году Российский совет торговых центров (РСТЦ) признавал его лучшим торговым центром России.



«Радуга» — парк и торговля
Торговый комплекс «Радуга Парк» был открыт на ул. Репина в Екатеринбурге в конце 2012 года. Это первый российский торговый центр, совмещенный с парком развлечений на открытом воздухе. Построила его компания «Форум Групп», вложившая в проект 3 млрд рублей. Окупиться инвестиции должны за 8-10 лет. Общая площадь комплекса — 165 тыс. м2, арендопригодная — 118 тыс. м2. Предусмотрена парковка на 2 тыс. машин. В качестве якорных арендаторов там представлены продуктовый гипермаркет «О’Кей» (12 тыс. м2), а также гипермаркет мебели и товаров для дома HOFF (12 тыс. м2). А всего в торговой галерее более 140 магазинов. Вакансия на текущий момент в торговом центре отсутствует.

Развлекательная зона ТРЦ представлена крытым парком аттракционов, веревочным парком, многозальным кинотеатром «КАРО-Фильм» и парком развлечений на открытом воздухе с большим колесом обозрения. Территория парка стала полноценной городской площадкой для проведения крупных общественных мероприятий. «Радуга Парк» дважды стал обладателем премии RSCS Аwards как лучший суперрегиональный торговый центр (2014 и 2016).



«Глобус» и водные процедуры
ТРК «Глобус» был открыт на одной из центральных улиц Екатеринбурга — ул. Щербакова — в 2014 году. Его построила компания Mollino Development Group. Там работает 80 магазинов, которые занимают 84 тыс. м2. Центром притяжения в ТРК является аквапарк «Лимпопо» с банным комплексом и открытым пляжем с джакузи. До конца года его обещают дополнить океанарием и дельфинарием — они находятся в завершающей стадии строительства. Также в ТРК есть большой кинотеатр и батутный парк «Отрыв». Доехать туда можно на общественном транспорте. А для владельцев машин предусмотрена парковка на 2,8 тыс. мест с автомойкой самообслуживания.