Подписаться
Рост без признаков замедления
Рынок торговой недвижимости Польши переживает этап активного развития. По всей стране, в том числе в небольших городах, появляются новые торговые комплексы, многие из которых по качеству и масштабу не уступают лучшим моллам Западной Европы. Правда, в этом году в Польше приняли закон о запрете торговли по воскресеньям. В полную силу он начнет действовать через 2 года. Но многие польские ТРЦ заранее готовятся к переменам в режиме работы.
Польша — страна небольшая. В ней живут 38,5 млн человек. При этом общая площадь торговой недвижимости в Польше на конец I квартала 2018 года, по данным экспертов JLL, составляла 13,8 млн м2. Это значит, что на каждую тысячу жителей страны приходится 358 м2 торговых площадей. Для сравнения: в России на конец 2017 года этот показатель составлял 164 м2 на 1 тыс. жителей.
Почти 9,9 млн м2 (71%) предложения польской торговой недвижимости обеспечивают 411 торговых центров, которые доминируют на рынке. На остальные торговые форматы — ретейл-парки и аутлеты — приходится соответственно 3,8 млн м2 (27%) и 0,24 млн м2 (2% рынка).
Схема №1. Крупнейшие торговые центры Польши, открытые в 2004 -2018 годах
|
Город |
Название центра |
Арендная площадь |
Дата постройки |
|
Лодзь |
Manufaktura |
110 000 |
2006 |
|
Варшава |
Arkadia |
105 000 |
2004 |
|
Лодзь |
Port Łódź |
103 000 |
2009 |
|
Познань |
Posnania |
99 000 |
2016 |
|
Вроцлав |
Magnolia Park |
98 700 |
2007 |
|
Краков |
Bonarka City Center |
91 000 |
2009 |
|
Катовица |
Silesia City Center |
84 000 |
2005 |
|
Люблин |
Atrium Felicity |
75 000 |
2014 |
|
Гливиче |
Europa Centralna |
67 000 |
2013 |
|
Варшава |
Galeria Północna |
64 000 |
2017 |
|
Вроцлав |
Wroclavia |
64 000 |
2017 |
|
Варшава |
Złote Tarasy |
63 500 |
2007 |
|
Варшава |
Blue City |
63 400 |
2004 |
|
Гданьск |
Forum |
62 000 |
2018 |
|
Краков |
Galeria Bronowice |
60 000 |
2013 |
| Данные: Colliers International | |||
Последние годы развитие розницы в Польше идет по нарастающей и без признаков замедления. Только в первом полугодии 2018 года в стране были открыты четыре новых молла: «Форум» в Гданьске (62 тыс. м2), «Близнецы» в городе Тыхы (36,6 тыс. м2), Galeria Wiatraczna в Варшаве (11 тыс. м2) и Galeria Piastova в городе Гнезно (8 тыс. м2). Совокупно с начала года рынок торговых центров страны увеличился на 120 тыс. м2. И за оставшееся до конца года время он, по прогнозу, увеличится еще на 220-240 тыс. м2 (рынок должны пополнить 22 торговых проекта, из которых половина — это новые торговые комплексы, а остальное — расширение существующих). Так что по итогам года ввод новых торговых площадей в Польше может оказаться больше, чем в прошлом году, когда было введено 331 тыс. м2 этой недвижимости.
Новый тренд
Правда, тренд на рынке несколько изменился. Если 2017 год запомнился многим выходом на рынок крупных проектов, то в этом году стали более актуальными небольшие проекты, говорят в JLL. Крупных открытий в 2018-м всего два — уже упомянутый ТРК «Форум» в Гданьске и ТРК «Либеро» в Катовице (45 тыс. м2), запуск которого запланирован на третий квартал. Но в основном пустые лакуны на карте розничной торговли Польши заполнят в этом году проекты небольших моллов в маленьких городах. Среди них Color Park в Новом Тарге (27 тыс. м2), Nowa Stacja в Прушкуве (27 тыс. м2), Galeria Winiary в Гнезно (15 тыс. м2), Galeria Hosso в Свиябодзине (12 тыс. м2) и Galeria Stela в городе Цешин (11,3 тыс. м2).
В общей сложности, по данным JLL, на стадии строительства сейчас находится 380 тыс. м2 торговых центров. Причем 70% новых площадей появится в крупных агломерациях, а остальные — в небольших, с населением менее 150 тыс. человек. В ближайшие годы там появится 17 торговых центров, из которых 11 будут совершенно новыми зданиями (из них семь — крупные, с арендными площадями от 40 тыс. до 80 тыс. м2), а остальные — это объекты реновации и расширения. Это тоже один из трендов польского рынка ретейла. В последнее время реновация началась в таких проектах, как «Атриум Променад», «Редут» и «Таргувек» в Варшаве, а также в ТРЦ «Платан» в Забже. «И в ближайшем будущем таких проектов, похоже, будет все больше», — говорят эксперты JLL.
Польские лидеры
К концу года плотность торговых центров в Польше составит 256 м2 на 1 тыс. жителей. Это выше среднеевропейского значения в 220 м2, но ниже, чем в Западной Европе (275 м2). Самые высокие показатели в таких польских городах, как Згужелец (1346 м2 на 1 тыс. жителей), Хойнице (766 м2), Люблин (777 м2), Вроцлав (729 м2) и Познань (727 м2). Но в стране до сих пор есть города, где нет современных торговых центров. В числе отстающих — города Хелм, Заверце, Ныса, Сочачев и другие.
Растет в Польше и число смешанных проектов, которые сочетают розничную торговлю, офисы, жилье и гостиницы. Но эта тенденция проявляется, главным образом, в Варшаве. Там уже реализованы такие миксовые проекты, как CEDET, Centrum Marszałkowska и Browary Warszawskie.
Форум в Гданьске
ТРК «Форум» оставляет сильное впечатление. Удивляет само появление такого огромного комплекса (62 тыс. м2 арендопригодной площади) в Гданьске, где живет всего 500 тыс. человек.
Молл был открыт в июне этого года. Компания Multi инвестировала в его строительство 194 млн евро. На церемонии открытия генеральный директор Multi Corporation Йосип Кардун (Josip Kardun) признался, что проект стал самым сложным для его компании с момента основания бизнеса в 1982 году. Девелоперу пришлось решить несколько действительно сложных задач.
Во-первых, по участку, где сейчас находится «Форум», протекает канал Радуния, искусственно созданный здесь еще в 1338 году. Его не только привели в порядок, но и вписали в интерьер торгового комплекса. Берега канала превратили в променад под сводами атриума, с зелеными берегами, скамейками и фонарями. С одного берега на другой можно перейти по мосту. Вообще, зеленая зона в «Форуме» занимает почти 2 га. Там специально высадили 33 тыс. растений 80 видов. Эта уникальная экосистема в центре города, как надеются ее создатели, со временем привлечет бабочек и певчих птиц. Может, кто-то скажет, что это не совсем рачительное использование драгоценных метров, но, на мой взгляд, эта фишка обеспечит торговому комплексу лояльность покупателей.
Вторая задача, которую решил девелопер, — архитектурная. Молл находится в двух шагах от исторического центра. Внешне его пришлось стилизовать под исторические постройки. И надо сказать, что при всей современности архитектурных решений этот комплекс совершенно не выбивается из исторического контекста. Усилия студии дизайна TTDesign (разработали концепцию комплекса) и польского подразделения SUD Architectes (отвечало за подробный архитектурный план) не прошли даром. За что им огромное спасибо.
И, наконец, третья задача, блестяще решенная в этом проекте, — инфраструктурная. Комплекс стал смысловым центром большого транспортного узла, который объединил в единое целое вокзал и потоки общественного транспорта Гданьска и всего «трехградия» (большая агломерация, которую образуют соседние города Сопот, Гданьск и Гдыня). Девелопер построил новую улицу под землей — между железнодорожными путями и центром города, создал подземные переходы, пешеходные и велосипедные дорожки вдоль канала и центра Старого города и организовал парковку на 1100 машин.
Не удивительно, что «Форум» моментально стал местом притяжения для молодежи. Вечером на площади около ТРК разворачиваются баттлы роллеров и хип-хоперов, здесь назначают друг другу свидания и отправляются развлекаться под своды торгового центра. В составе ТРК не только магазины, кинозалы, развлекательные заведения и фуд-корт, но и бутик-отель и многофункциональный Центр наследия Гданьска.
Разные ставки
Для новых международных сетей Польша остается привлекательным и стабильным рынком. В I квартале 2018 года сюда пришли две новые марки: американская сеть ресторанов Johnny Rockets и розничная сеть дискаунтеров Dealz из Ирландии.
«Бренды, уже присутствующие в Польше, также активно расширяют свою сеть: растет как по размеру, так и по количеству магазинов обувной бренд CCC, бренд женского белья Victoria's Secret открыл свой второй магазин в ТРК «Золотые террасы» в Варшаве…» — перечисляют эксперты JLL.
«Из года в год в Польше дебютирует около 15-20 новых торговых сетей. В 2017 году среди дебютантов были такие бренды, как Zarina, befree, Love Republic, Hamleys, Max Burger, Sfera и другие», — добавляют эксперты Colliers International.
Самые высокие арендные ставки на торговые площади традиционно в самых проходных местах больших торговых комплексов Варшавы. Там помещения площадью 100 м2 под продажу модной одежды и аксессуаров могут стоить до 130 евро за 1 м2 в месяц. В других крупных городах Польши они ниже — от 45 до 60 евро за 1 м2 в месяц. И серьезных колебаний ставок эксперты в последнее время не наблюдают.
Средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Польши для городов с населением более 175 тыс. человек составляет 4,1% (такой же уровень был в 2007 году). Между тем самые высокие показатели вакансии оказались в городах Радом, Ченстохов и Познань (8,7%, 7% и 6,2% соответственно). А самые низкие — ниже 2% — в городах Торунь и Ольштын.
«Серьезной динамики изменения арендных ставок нет. А разброс их по такой большой стране весьма существенный», — добавляет директор отдела маркетинга и связей с общественностью CBRE Юлия Турухина.
Крупные сделки
Инвесторов торговая недвижимость Польши также интересует. По данным JLL, в I квартале этого года в стране были заключены сделки с торговыми комплексами на сумму более 1,7 млрд евро. Но весь этот денежный поток обеспечили только четыре сделки.
- Консорциум под управлением компании Griffin приобрел компанию Chariot, в портфеле которой 28 объектов, в том числе девять торговых центров под брендом «M1», 12 автономных гипермаркетов, четыре торговых парка и три автономных магазина. Сумма сделки составила 1 млрд евро.
- Затем тот же консорциум под управлением компании Griffin продал четыре торговых центра «M1» (в Кракове, Забже, Челадзе и Лодзе) компании EPP за 358,7 млн евро. Продажа еще восьми активов была согласована и будет завершена двумя траншами в течение 2019 и 2020 годов.
- Компания Newbridge приобрела у Aerium три торговых центра Carrefour («Цзызыны» в Кракове, «Гуливер» в Лодзи и «Биелави» в Торуне). Сумма сделки не раскрывается.
- Мейер Бергман продал ТРК «Галерея» в Катовице фонду Employees Provident Fund of Malaysia. Цена также остается конфиденциальной.
- «Учитывая количество текущих транзакций, общий объем инвестиций в торговую недвижимость Польши по итогам этого года может превысить 3 млрд евро», — прогнозируют в JLL. При этом, по данным аналитиков, доходность лучших в своем классе торговых центров в Польше в настоящее время находится на уровне 4,9%.
«Золотые террасы» в Варшаве
Здание этого молла в центре Варшавы многие путеводители рекомендуют туристам к обязательному просмотру «как шедевр современной польской архитектуры». Путеводители не врут. Комплекс состоит из двух частей — торгового центра и офисной башни. И, когда смотришь на него со стороны, кажется, что гигантская морская волна хлынула между небоскребами и застыла. Крыша торгового комплекса выполнена из стекла. Но в ней нет ни одной прямой линии. Внутри комплекса стены и потолок тоже изогнуты, поэтому возникает ощущение, что ты попал в гигантский мыльный пузырь или под сень сказочных деревьев со стеклянной кроной. Верхний этаж, где находится фуд-корт, со стороны атриума обшит деревянными панелями, что создает впечатление ствола большого дуба. К этому стволу как древесные грибы крепятся коричневые «наросты», а в них — рестораны. «Не очень удобно с точки зрения уборки и безопасности. Но органично», — говорят сотрудники ТРК. Иллюзию леса усиливают опорные конструкции крыши, похожие на ветки, многочисленные живые растения на всех этажах и фонтан. Даже туалет в этом торговом комплексе необычный — бамбук, вода, разве что птицы не поют…
Это необычное здание в 2007 году построила компания ING Real Estate, которой мэрия Варшавы предоставила участок площадью 3,1 га между центральным железнодорожным вокзалом и одной из главных улиц города — Злотой. Архитектурные решения разработала компания Jerde Partnership International, получившая известность благодаря проекту Олимпийской деревни на играх в Лос-Анджелесе в 1984 году. А конструктивные и акустические расчеты проводила английская компания Arup. Строительство шло 5 лет. Инвестиции в проект составили $250 млн. В отделке были использованы дорогие натуральные материалы, например, пол выложен настоящими гранитными плитами. На счету проекта шесть премий в европейских архитектурных конкурсах.
Недавно этот торговый комплекс перекупила французско-нидерландская компания Unibail-Rodamco. Сейчас в ТРК проходит небольшая реконструкция — пересаживают и ремонтируют магазины. Но глобально ничего в «Золотых террасах» переделывать не будут, поскольку состояние комплекса хорошее.
Сегодня здесь на 63,5 тыс. м2 расположены 200 магазинов (она занимают три этажа), а также 40 ресторанов, кинотеатр и несколько клубов с живой музыкой. Выбор брендов в «Золотых террасах», пожалуй, лучший в Варшаве. Но статус центрального ТРК столицы отражается на ценнике. Сами жители Варшавы предпочитают шопинг в более отдаленных моллах, оставляя «Золотые террасы» туристам.
Воскресенье без торговли
В этом году произошло очень важное для польской розничной торговли событие. В марте вступил в силу закон, запрещающий в Польше торговлю в воскресенье. Это сделано по аналогии с другими странами ЕС — Германией и Австрией.
Принять такой закон полякам обещала нынешняя партия власти «Солидарность» во время предвыборной гонки в 2015 году. Главная его цель — дать всем гражданам страны возможность отдыхать в седьмой день недели, посвящая его семейному общению и посещению религиозных служб. Последнее очень важно для католической Польши.
Правда, тезисы этого закона будут воплощать в жизнь постепенно — в течение 2 лет. В текущем году торговля будет разрешена два воскресенья в месяц. В 2019 году ее сократят до одного воскресенья. А с 2020 года воскресный торг запретят полностью, за исключением воскресных дней в преддверии Рождества и Пасхи.
Нарушителям закона будет грозить штраф от 1 тыс. (17 тыс. рублей) до 100 тыс. злотых (1,7 млн рублей). А при условии систематического нарушения запрета — тюремное заключение.
Запрет на торговлю в воскресенье будет распространяться на крупные и средние магазины, а также торговые центры. Но для лавочек, где работают только владельцы, он не будет обязательным. Малому бизнесу дали возможность самому решать, работать в воскресенье или нет. Запрет также не коснется пекарен, кондитерских, автозаправочных станций и флористов. Торговать будут также в почтовых отделениях, на вокзалах и в аэропортах.
После долгих дебатов в закон не включили также интернет-торговлю (возможно, из-за отсутствия реальных способов ее контроля). Так что, заказав бытовую технику или другие товары в польском интернет-магазине, в воскресенье можно будет спокойно забрать заказ в пункте выдачи.
Закон также не будет распространяться на развлекательные заведения и общепит. Это значит, что собственники ТРК смогут частично открывать их в воскресенье, позволив работать тем же кинотеатрам и ресторанам.
«Оценить влияние запрета на розничную торговлю пока сложно. Для этого нужно несколько месяцев поработать по новым правилам. Но некоторые сети уже приняли меры, чтобы снижение торгового оборота было не таким серьезным. Одни из них установили продолжительные торговые часы по субботам. Другие — по понедельникам», — говорят эксперты JLL.
Мнение:
Ян Грунт, директор по России польского ретейлера LPP:
«Правительство действительно сделало нам сюрприз, введя такое ограничение для торговли. Но такие запреты есть не только в Польше, но также в Германии, Австрии и некоторых других странах Евросоюза. Хотя в большинстве стран правительства подходят к этому вопросу очень либерально. Бизнес в Польше не был рад этому решению и даже протестовал. Но оказался в меньшинстве».
