В Петербурге каждый год вводят в строй около 3 млн м2 жилья и 200 тыс. м2 коммерческих встроек. Но 90% новых коммерческих помещений — офисные. Хотя зачем столько офисов на городских окраинах — большой вопрос. Чтобы приспособить площади под торговлю любого формата — продуктовый магазин, аптеку или кафе, — нужны серьезные переделки: другие сети, другие фасады, другие планировки.

Но любое вмешательство в конструктив, даже безобидное и безопасное, требует согласований с жильцами дома. И, согласно текущему закону, одобрение должны дать все собственники жилья или ТСЖ. Получить такое разрешение практически невозможно, учитывая, что 10-20% собственников квартир в них просто не живут, а остальные относятся к подобным проектам как к внезапно забившей нефтяной скважине и начинают выкачивать из бизнеса все что могут. Так описал ситуацию с площадями под ретейл в новостройках президент группы компаний RENTA Артем Гудченко.

Решить проблему, по его словам, могло бы более четкое проектирование (с учетом размещения торговли на первых этажах жилых домов), а также фиксированная компенсация за выбытие имущества общего пользования, которую каждый собственник коммерческих площадей мог бы вносить в бюджет ТСЖ в случае переделки своих помещений. «Эту норму надо узаконить. И тогда не нужно будет спрашивать разрешение на переделку у всех вокруг», — говорит Артем Гудченко. Кроме того, сами девелоперы могли бы проектировать дома с учетом размещения там торговых объектов и даже под конкретных операторов.

Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ретейла компании JLL в Москве, говорит, что в столице нередки случаи, когда в объектах стрит-ретейла в ЖК недостает электрической мощности для нужд конкретного ретейлера. 
  
"Конечно, бывают исключения, особенно в домах эконом-класса: неудобная планировка, нарезка помещения, отсутствие возможности сделать вентиляцию и так далее. Если стрит-ретейл в этом ЖК пользуется большим спросом и помещения разлетаются «как горячие пирожки», застройщик не заинтересован в дополнительных инвестициях в доведение его до ума", - поясняет она.

В сегменте стрит-ретейла, помимо проблем приспособления встроек под торговлю, есть и другие сложности: избыточные ограничения на размещение в жилых домах предприятий определенных видов, запрет на погрузочно-разгрузочные работы и др. — они мешают нормальному функционированию отрасли. Между тем развитие стрит-ретейла имеет ключевое значение для экономики больших городов, поскольку на него приходится до 80% оборота розничной торговли. «Общий фонд стрит-ретейла только в Петербурге составляет 12,8 млн м2. Это в 4 раза больше, чем площадь всех торговых центров города», — добавил Артем Гудченко.

О том, как чувствует себя стрит-ретейл на основных магистралях Москвы и Петербурга, читайте здесь.



Решить перечисленные и многие другие проблемы должна созданная на днях в Петербурге Всероссийская ассоциация стрит-ретейла. Ее учредителем вместе с компанией RENTA выступила юрфирма Legal to Bussiness. Ассоциация будет отстаивать интересы игроков сегмента на всех уровнях власти, разрабатывать законодательные инициативы и профессиональные стандарты.

«Мы надеемся, что ассоциация станет федеральной. Ведем переговоры о присоединении к ней в том числе крупных сетевых игроков. Сейчас торговая отрасль одна из самых зарегулированных. Но запреты не работают.  Мы предлагаем альтернативу — саморегулирование. Вопрос лишь в исполнении законов и контроле», — добавила председатель комитета по торговле Петербургской торгово-промышленной палаты Ольга Волкова.

 «У нас сейчас перекос законодательства в сторону защиты прав собственников жилья. Но у собственников коммерческих помещений тоже есть права. Законодательство надо выравнивать», — согласилась управляющий партнер Legal to Bussiness Светлана Гузь.

«Стрит-ретейл во многом определяет внешний облик городских улиц. Если этот бизнес будет работать эффективно, внешний вид торговых коридоров изменится к лучшему. Потребление станет комфортным и вырастет капитализация зданий», — заключил партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.

В Москве ситуация аналогичная. Проектируя здания, застройщики размещают на первых этажах, как правило, помещения для торговли непродовольственными товарами. Этот тип помещений наиболее скромный с точки зрения формальных требований, не требует специальных технологий и особенных нагрузок. 

Когда застройщик рассказывает о кофейне, аптеке, винотеке и барбершопе, можно быть на 100% уверенным, что в проекте все помещения названы одинаково и не так. В дальнейшем, как мы видим, арендаторы или собственники самостоятельно согласовывают функциональное назначение в соответствующих инстанциях.

Идею Ассоциации профессионалов я поддерживаю. Это теоретически всегда хорошо. Во всем мире они влияют на законодательство, на позицию исполнительной власти. Но беда в том, что у нас (из личного опыта знаю) власть слушает внимательно, но делает по-своему.

На мой взгляд, проблема стрит-ретейла заключается в том, что нет четкого определения как должно быть. Все действуют по-своему, но никто не знает как правильно. Так возникают различные споры и недопонимания.

В Европе и США на первых этажах домов есть магазины, и для них это норма. В России раньше были ларьки, но сейчас они в некоторых городах сняты. Считаю, что надо сформировать далеко идущую концепцию, которая не заставит завтра закрывать магазины, но которая постепенно приведет в порядок всю эту сферу. Тогда и предприниматели будут чувствовать себя в безопасности, они постепенно перекочуют в те торговые места, которые им разрешены.

Создание Ассоциации стрит-ретейла считаю важным именно для противостояния государству в текущем моменте. С каждым отдельно государство договариваться не станет, а с сообществом может выстроить диалог.

По моим наблюдениям, в Москве большая часть новых жилых комплексов строится с коммерческими помещениями, которые отвечают всем требованиям помещений под street retail. 

При этом такая ситуация характерна не только для высокобюджетного сегмента, где девелоперы особенно тщательно подходят к архитектурно-планировочным решениям, но и для массового жилья. Например, проекты комфорт-класса ГК «ПИК» зарекомендовали себя на рынке как пример жилых комплексов с подходящими характеристиками для ведения бизнеса во встроенных коммерческих помещениях на первом этаже. 

Стоит отметить, что девелоперы все чаще обращаются за профессиональным консалтингом и разработкой концепций для реализации коммерческих помещений к профессиональным консультантам, которые проектируют максимально универсальные и ликвидные помещения.